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租客要与房东平分拆迁款,合法吗?
更新时间:2018-09-07 11:44阅读次数:
如今房价居高不下,异地工作生活和经营生意的人却越来越多,房屋租赁市场随之越来越活跃。经历一场租金上涨风波之后,北京乃至各地的租客们开始变得风声鹤唳,深怕某天一醒来房东就会提出租金涨价,不但考验着租房双方的精神,也在考验着双方当初签订的租房合同。

关于租金的涨与不涨已经让很多人足够头疼,但有许多房东和租客还没有充分意识到,在城市建设日益加快、征地拆迁项目逐渐落地城市的每个角落的进程中,越来越多的出租房正在被卷入其中,给租赁双方带来了更大的考验。

近几日,几张关于租客和房东之间的拆迁款之争的微信聊天记录截图活跃在各媒体平台。通过聊天记录可以看到,租客提出,自己在即将被拆迁的出租房里租住了三年,是“实际安置对象”,并以此要求房东分一半拆迁款给自己。该论调引发了网友热议。

有读者因此提出疑问,当出租房遭遇拆迁,租客究竟是否有权分得拆迁补偿款?京尚拆迁律师接下来就从相关法律法规规定和事实两个部分,分不同情况来对这个问题进行解答。
对于国有土地上房屋征收的相关法律规定:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
另《条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

又《条例》第二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

由上可以明确的是,《条例》所指被征收人,通常是指被征收拆迁房屋的所有权人,补偿对象根据补偿项目的不同分别为对应的权利人。

对于集体土地上房屋拆迁的相关规定:

除《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关原则性规定外,集体土地上房屋拆迁的主要法律依据散见于各地地方政府制定的地方性法规,在此我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明。

《办法》第三条第二款规定,本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。

第十三条规定,宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。
第二十二条规定,对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的,拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外,还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中,征地拆迁房屋的经济损失补偿标准,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的经济损失补偿标准,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十三条规定,拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的搬迁补助费,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

由上可以明确的是,集体土地上房屋征收拆迁的补偿安置方式主要是货币补偿、安置房补偿或另行审批宅基地三种,补偿安置的对象为被拆迁房屋的所有权人。

对于搬迁前租约已到期的,无论是住宅房还是经营用房,对于搬迁期前双方租赁协议已经到期的,房屋承租人只需按约到期配合搬离完成交房,征收拆迁行为实际上并不会对承租人的实际权利产生影响,此时承租人无权主张拆迁补偿权益是没有法律依据的。

对于拆迁时租约未到期的,房东因房屋征收拆迁需要提前解除房屋租赁合同,对于在合同中已有相关规定条款的,从其约定;对于未在合同中约定出租房拆迁相关问题解决方式的,双方可以协商约定,协商不成的,承租人可以通过诉讼等法律途径主张自己的合法权益。

如双方在合同中未约定遇到拆迁时租客自愿放弃相关补偿权利的,对于租赁住宅房的,承租人可以向房东主张搬迁费和安置补助费补偿;对于租赁经营性用法的,租客还可以主张自己投入的装修费用补偿以及停产停业补偿和搬迁安置补偿等。房东选择安置房补偿方式的,也可以与房东协商约定在其完成产权置换后重新签订房屋租赁合同。

对于隐瞒房屋即将拆迁的事实违法在征地获批并公告后将房屋出租的,出租方存在合同欺诈,承租人可以根据《合同法》相关规定请求法院或仲裁机构依法变更或撤销合同,并由过错方即房东赔偿承租人因此受到的损失。

综上所述,出租房拆迁时,关于房屋补偿部分承租人是无权主张分享的,但承租人的权利因征地拆迁和合同变动遭到影响时,承租人可以在合同约定的基础上主张相应的补偿或赔偿。京尚拆迁律师要提醒租房双方,在签订租赁合同时一定要注意相关条款的约定。

除了以上我们谈到的私有房屋租赁之外,还有因历史和政策原因出现的公有出租房,政府直管公房和单位自管公房。这些房屋的所有权人也不是承租人,但承租人享受的实际上却是类似于所有权人的物权权利,在这些公房被征收拆迁时,公房承租人依法享有被征收人接受补偿安置的权利,及相应的意见、陈述、身边和参与听证的权利等。
 
解释到此,相信大部分读者都已经明白,租客要求与房东“平分拆迁款”,于法是没有支撑依据的。对于私有房屋承租人,其对房屋享有的仅仅是基于租赁关系获得的用益权利,只有在实际权利受到影响和侵害时,才能基于租赁合同和相关法律规定主张获得补偿或赔偿。

无论是房屋出租人还是承租人,都有自己的权利底线。在底线之上,双方可以协商解决争议;一旦其中一方的无理要求触碰到对方的底线,权益受侵害者就应当在专业拆迁律师的帮助下通过法律途径维护自己的权利并提出自己的合法诉求。

如果有读者朋友正面临此类法律纠纷和困扰,可以留言或来电向京尚拆迁律师咨询,在专业拆迁律师的指导和帮助下争取属于自己的权利。


旧城改造
租客要与房东平分拆迁款,合法吗?
更新时间:2018-09-07 11:44阅读次数:
如今房价居高不下,异地工作生活和经营生意的人却越来越多,房屋租赁市场随之越来越活跃。经历一场租金上涨风波之后,北京乃至各地的租客们开始变得风声鹤唳,深怕某天一醒来房东就会提出租金涨价,不但考验着租房双方的精神,也在考验着双方当初签订的租房合同。

关于租金的涨与不涨已经让很多人足够头疼,但有许多房东和租客还没有充分意识到,在城市建设日益加快、征地拆迁项目逐渐落地城市的每个角落的进程中,越来越多的出租房正在被卷入其中,给租赁双方带来了更大的考验。

近几日,几张关于租客和房东之间的拆迁款之争的微信聊天记录截图活跃在各媒体平台。通过聊天记录可以看到,租客提出,自己在即将被拆迁的出租房里租住了三年,是“实际安置对象”,并以此要求房东分一半拆迁款给自己。该论调引发了网友热议。

有读者因此提出疑问,当出租房遭遇拆迁,租客究竟是否有权分得拆迁补偿款?京尚拆迁律师接下来就从相关法律法规规定和事实两个部分,分不同情况来对这个问题进行解答。
对于国有土地上房屋征收的相关法律规定:

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
另《条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

又《条例》第二十一条规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

由上可以明确的是,《条例》所指被征收人,通常是指被征收拆迁房屋的所有权人,补偿对象根据补偿项目的不同分别为对应的权利人。

对于集体土地上房屋拆迁的相关规定:

除《土地管理法》和《土地管理法实施条例》相关原则性规定外,集体土地上房屋拆迁的主要法律依据散见于各地地方政府制定的地方性法规,在此我们以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例进行说明。

《办法》第三条第二款规定,本办法所称被拆迁人是指对被拆除房屋拥有所有权的单位或者个人。

第十三条规定,宅基地上的房屋拆迁,可以实行货币补偿或者房屋安置,有条件的地区也可以另行审批宅基地。
第二十二条规定,对利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的,拆迁人除按照本办法的规定予以补偿、安置外,还应当适当补偿停产、停业的经济损失。其中,征地拆迁房屋的经济损失补偿标准,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的经济损失补偿标准,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。
第二十三条规定,拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费,由区、县人民政府规定;占地拆迁房屋的搬迁补助费,由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

由上可以明确的是,集体土地上房屋征收拆迁的补偿安置方式主要是货币补偿、安置房补偿或另行审批宅基地三种,补偿安置的对象为被拆迁房屋的所有权人。

对于搬迁前租约已到期的,无论是住宅房还是经营用房,对于搬迁期前双方租赁协议已经到期的,房屋承租人只需按约到期配合搬离完成交房,征收拆迁行为实际上并不会对承租人的实际权利产生影响,此时承租人无权主张拆迁补偿权益是没有法律依据的。

对于拆迁时租约未到期的,房东因房屋征收拆迁需要提前解除房屋租赁合同,对于在合同中已有相关规定条款的,从其约定;对于未在合同中约定出租房拆迁相关问题解决方式的,双方可以协商约定,协商不成的,承租人可以通过诉讼等法律途径主张自己的合法权益。

如双方在合同中未约定遇到拆迁时租客自愿放弃相关补偿权利的,对于租赁住宅房的,承租人可以向房东主张搬迁费和安置补助费补偿;对于租赁经营性用法的,租客还可以主张自己投入的装修费用补偿以及停产停业补偿和搬迁安置补偿等。房东选择安置房补偿方式的,也可以与房东协商约定在其完成产权置换后重新签订房屋租赁合同。

对于隐瞒房屋即将拆迁的事实违法在征地获批并公告后将房屋出租的,出租方存在合同欺诈,承租人可以根据《合同法》相关规定请求法院或仲裁机构依法变更或撤销合同,并由过错方即房东赔偿承租人因此受到的损失。

综上所述,出租房拆迁时,关于房屋补偿部分承租人是无权主张分享的,但承租人的权利因征地拆迁和合同变动遭到影响时,承租人可以在合同约定的基础上主张相应的补偿或赔偿。京尚拆迁律师要提醒租房双方,在签订租赁合同时一定要注意相关条款的约定。

除了以上我们谈到的私有房屋租赁之外,还有因历史和政策原因出现的公有出租房,政府直管公房和单位自管公房。这些房屋的所有权人也不是承租人,但承租人享受的实际上却是类似于所有权人的物权权利,在这些公房被征收拆迁时,公房承租人依法享有被征收人接受补偿安置的权利,及相应的意见、陈述、身边和参与听证的权利等。
 
解释到此,相信大部分读者都已经明白,租客要求与房东“平分拆迁款”,于法是没有支撑依据的。对于私有房屋承租人,其对房屋享有的仅仅是基于租赁关系获得的用益权利,只有在实际权利受到影响和侵害时,才能基于租赁合同和相关法律规定主张获得补偿或赔偿。

无论是房屋出租人还是承租人,都有自己的权利底线。在底线之上,双方可以协商解决争议;一旦其中一方的无理要求触碰到对方的底线,权益受侵害者就应当在专业拆迁律师的帮助下通过法律途径维护自己的权利并提出自己的合法诉求。

如果有读者朋友正面临此类法律纠纷和困扰,可以留言或来电向京尚拆迁律师咨询,在专业拆迁律师的指导和帮助下争取属于自己的权利。


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